Estimez le rendement reel d une location saisonniere Airbnb: cashflow, fiscalite micro-BIC ou reel BIC, point mort d occupation et rendement net-net 2026.
Ex: commission hote Airbnb.
A adapter selon votre situation (classement, regle en vigueur).
Valeur de reference configurable.
Le rendement location saisonniere Airbnb correspond au revenu annuel net d une location courte duree rapporte au prix du bien. Contrairement a une location classique, la performance depend fortement du taux d occupation, du tarif moyen par nuit, des commissions de plateforme, des frais de gestion et du turnover de menage.
L erreur frequente consiste a se limiter au chiffre d affaires brut. Le bon indicateur de pilotage est le cashflow net annuel, puis le rendement net-net apres fiscalite. Cet outil vous donne ces deux niveaux pour arbitrer un projet de facon realiste.
CA brut annuel: tarif nuit x 365 x taux d occupation.
Charges d exploitation: commissions plateforme + conciergerie + menage + linge + charges fixes (charges courantes, taxe fonciere, assurance PNO, entretien, CFE).
Cashflow avant impot: revenu d exploitation - annuite de dette.
Fiscalite micro-BIC: base imposable = CA x (1 - abattement). Fiscalite reel BIC: base = CA - charges - interets - amortissements - frais comptables.
Cashflow net annuel: cashflow avant impot - fiscalite. Rendement net-net: cashflow net annuel / prix d achat.
Si votre taux d occupation baisse de 62% a 50%, le CA annuel recule mecaniquement et le point mort peut ne plus etre atteint. A l inverse, une hausse moderee du tarif nuit peut suffire a restaurer le cashflow net si vos couts variables sont bien maitrises.
Le simulateur fournit aussi un point mort d occupation: c est le taux minimum pour atteindre un cashflow net non negatif avec vos hypotheses courantes. Cet indicateur est essentiel pour tester la robustesse du projet hors haute saison.
Pour affiner votre strategie, combinez ce simulateur avec le simulateur rendement colocation, le simulateur meuble vs nu, le simulateur LMNP micro-BIC vs reel, le simulateur cashflow immobilier, le simulateur rendement net-net immobilier et le simulateur credit immobilier.
CGI art. 50-0: principes du regime micro-BIC (abattement et plafond selon categorie, classement et regles en vigueur).
CGI art. 39: deduction des charges et logique de resultat en regime reel BIC.
CSS art. L136-8: prelevements sociaux sur revenus du patrimoine (17,2% retenu dans l outil).
Code du tourisme art. L324-1-1: declaration des meubles de tourisme et obligations de mise en location courte duree.
CCH art. L631-7: changement d usage dans certaines communes (regles locales a verifier).
CGCT art. L2333-26 et suivants: taxe de sejour (collecte et reversement selon commune/intercommunalite).
Hypotheses explicites: les seuils micro-BIC et abattements evoluent selon lois de finances et classement du bien; l outil laisse ces parametres configurables. Non integration exhaustive des quotas locaux de nuitees, autorisations municipales et cas particuliers de TVA.
Disclaimer: resultat indicatif, pas un conseil juridique/fiscal.
Quel taux d occupation faut-il viser pour etre rentable sur Airbnb ? Cela depend de votre structure de couts. Le meilleur indicateur est le point mort d occupation calcule par le simulateur avec vos donnees.
Micro-BIC ou reel BIC en location saisonniere ? Le micro-BIC est simple mais peut devenir moins favorable si vos charges reelles sont elevees. Le reel BIC est souvent pertinent quand interets, charges et amortissements sont importants.
Faut-il inclure la CFE dans la rentabilite Airbnb ? Oui. La CFE est un cout recurrent qui doit etre integre pour eviter de surestimer le cashflow net.
Le simulateur couvre-t-il toutes les regles locales anti-Airbnb ? Non. Les regles de changement d usage, quotas de nuitees et autorisations varient selon les villes. Il faut verifier localement avant decision.