Comparez le rendement LMNP micro-BIC et LMNP reel BIC: fiscalite annuelle, cashflow net, cash-on-cash et impact des amortissements en 2026.
Souvent entre 10% et 25% selon localisation.
Taux annuel sur capital initial.
Charge supplementaire specifique au reel.
L estimation inclut IR + prelevements sociaux 17,2%.
Le statut LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) permet de declarer les loyers sous le regime des BIC. Deux options principales existent: micro-BIC et reel BIC. Le micro applique un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, tandis que le reel deduit les charges effectives et les amortissements comptables.
Le micro-BIC est simple a gerer et peut convenir quand les charges sont faibles. Le reel est plus technique mais souvent plus performant fiscalement quand l investissement est finance a credit, quand les travaux sont significatifs ou quand le mobilier est important. Ce simulateur compare les deux approches sur la meme base economique pour faciliter la decision.
Micro-BIC: base imposable = loyers annuels x 50%. Impot theorique = base x (TMI + 17,2%). Cashflow net = loyers - vacance - gestion - charges - dette annuelle - impot micro.
Reel BIC: base imposable = loyers - vacance - gestion - charges exploitation - interets - comptable - amortissements. Impot reel = max(0, base) x (TMI + 17,2%). Cashflow reel = loyers - vacance - gestion - charges - comptable - dette annuelle - impot reel.
Amortissements lineaires: bati sur 30 ans (hors terrain), travaux sur 10 ans, mobilier sur 7 ans, frais de notaire sur 25 ans (hypothese simplifiee). L amortissement ne cree pas d impot negatif dans ce simulateur annee 1.
Rendement net-net: cashflow net annuel / prix d achat. Cash-on-cash: cashflow net annuel / apport engage. L arbitrage est mesure avec le gain reel moins micro.
Exemple type: bien a 220 000 EUR, loyer 920 EUR/mois, vacance 5%, gestion 7%, charges d exploitation 3 110 EUR/an, credit sur 25 ans avec apport partiel. En micro-BIC, l impot se calcule sur 50% des loyers, meme si vos charges reelles sont deja elevees.
Au reel, la base imposable baisse grace aux interets et amortissements. Si charges + amortissements representent plus de 50% des loyers, l impot reel devient frequemment inferieur au micro-BIC. Le gain fiscal peut alors compenser largement les honoraires comptables annuels du regime reel.
Dans les premieres annees d un projet finance, le reel est souvent avantageux. A plus long terme, quand les interets diminuent et que certains amortissements s epuisent, l ecart peut se reduire. Il est donc utile de re-simuler regulierement votre arbitrage.
Pour affiner votre decision, combinez ce comparateur avec le calculateur LMNP amortissement, le simulateur rendement net-net immobilier, le simulateur cashflow immobilier, le simulateur credit immobilier, le calculateur rentabilite locative et le calcul plus-value immobiliere.
CGI art. 50-0: regime micro-BIC avec abattement forfaitaire 50% et plafond de recettes (77 700 EUR/an pour l activite LMNP classique en 2026).
CGI art. 38 et 39: determination du resultat BIC au reel et principe de deduction des charges engages dans l interet de l exploitation, incluant l amortissement comptable selon durees d usage.
Doctrine fiscale BIC: terrain non amortissable et amortissement deduit dans les limites du resultat imposable selon les regles du LMNP non professionnel.
CSS art. L136-8: prelevements sociaux 17,2% sur revenus du patrimoine retenus comme hypothese de calcul 2026.
Hypotheses outil: simulation annee 1, amortissement lineaire simplifie, pas de modelisation complete du report de deficit BIC, pas d integration de scenarios de revente ni de variation pluriannuelle des loyers et charges.
Quand le reel devient-il plus interessant que le micro-BIC ? En general lorsque vos charges dedutibles et amortissements depassent 50% des loyers. Le reel reduit alors fortement la base imposable et peut ameliorer le cashflow net.
Le micro-BIC est-il interdit au-dela d un certain niveau de loyer ? Oui. Si vos recettes LMNP depassent le plafond legal du micro-BIC, vous basculez vers le regime reel BIC.
Pourquoi inclure un cout comptable dans la comparaison ? Parce que le regime reel demande une tenue comptable plus technique. Le comparateur verifie si l economie fiscale couvre ce cout, ce qui est souvent le cas en phase de credit.
Peut-on changer de regime fiscal LMNP plus tard ? Oui, sous conditions et avec delais. Le choix doit etre anticipe car il peut vous engager sur plusieurs annees selon les options exercees.