Calculez le rendement net-net de votre investissement locatif : rendement brut, net et net-net apres toutes charges et fiscalite 2026.
Ancien: 7-8%, Neuf: ~2-3%.
Taux annuel sur capital initial.
Pour estimation de l IR sur revenus fonciers.
Le rendement net-net immobilier est le ratio entre le cashflow net annuel (apres toutes charges d exploitation et fiscalite) et le prix d achat du bien. Il differe du rendement brut (loyers / prix) et du rendement net (loyers moins charges exploitation / prix) en integrant aussi l impact fiscal et le cout du credit.
Le rendement net-net est l indicateur le plus realiste pour evaluer un investissement locatif, car il reflete le gain annuel effectif par rapport au capital investi dans le bien. Un rendement net-net positif signifie que l investissement genere un revenu apres tout; un rendement negatif signale un effort de tresorerie necessaire pour maintenir le bien.
Rendement brut: (loyer annuel brut / prix achat) × 100.
Rendement net: ((loyer annuel brut - vacance - gestion - charges exploitation) / prix achat) × 100.
Rendement net-net: ((loyer annuel brut - vacance - gestion - charges - dette annuelle - fiscalite) / prix achat) × 100.
Rendement cash-on-cash: (cashflow net annuel / apport utilise) × 100, pour mesurer le rendement sur capital propre investi.
Effet de levier: ((cash-on-cash - net-net) / |net-net|) × 100, pour quantifier l avantage ou le cout du financement externe.
Appartement 200 000 EUR, loyer 1 000 EUR/mois (12 000 EUR/an), frais notaire 16 000 EUR, apport 50 000 EUR, emprunt 166 000 EUR a 4% sur 20 ans. Mensualite ~1 000 EUR (dette annuelle ~12 000 EUR). Charges exploitation 3 000 EUR/an. Fiscalite estimee 1 500 EUR/an.
Rendement brut: (12 000 / 200 000) × 100 = 6%. Rendement net: ((12 000 - 3 000) / 200 000) × 100 = 4,5%. Rendement net-net: ((12 000 - 3 000 - 12 000 - 1 500) / 200 000) × 100 = -2,25% (cashflow negatif necessitant complement annuel). Rendement cash-on-cash: (-4 500 / 50 000) × 100 = -9%.
Combinez cet outil avec le simulateur cashflow immobilier, le calculateur rentabilite locative, le simulateur rendement locatif brut net, le simulateur credit immobilier et le calcul plus-value immobiliere.
CGI art. 32: regime micro-foncier avec abattement forfaitaire 30% sur loyers (plafond 15 000 EUR pour personne seule 2026).
CGI art. 31: charges deductibles en revenus fonciers au regime reel (interets d emprunt, travaux, charges, assurances, impots fonciers).
CGI art. 156 I-3: mecanisme deficit foncier imputable sur revenu global dans limite 10 700 EUR hors travaux specifiques.
CSS art. L136-8: taux prelevements sociaux 17,2% sur revenus du patrimoine (hypothese maintien 2026).
HCSF: ratio endettement menage cible 35% revenus pour credit immobilier (reference prudentielle).
Hypotheses de l outil: estimation fiscale simplifiee annee 1, sans integration du report de deficit pluriannuel, calcul net-net hors plus-value de revente, effet de levier calcule par difference arithmetique entre cash-on-cash et net-net.
Disclaimer: ce simulateur fournit une estimation indicative. Consultez notaire, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant decision d investissement.
Quelle difference entre rendement net et net-net ? Le rendement net exclut seulement les charges d exploitation, le net-net integre en plus la fiscalite et la dette bancaire.
Un rendement net-net negatif est-il problematique ? Pas forcement. Si la strategie vise d abord la creation de patrimoine et la revalorisation du bien, un effort de tresorerie peut etre acceptable, mais il faut verifier la soutenabilite sur la duree.
Comment ameliorer le rendement net-net ? Augmenter les loyers, reduire les charges, optimiser la fiscalite (regime reel si charges elevees), ou diminuer l emprunt pour reduire la dette annuelle.
Le rendement cash-on-cash est-il plus pertinent que le net-net ? Les deux sont complementaires. Le net-net mesure la performance globale du bien, le cash-on-cash mesure le rendement de votre apport personnel (effet de levier inclus).