Calculez votre cashflow mensuel net, votre cashflow annuel et une estimation de TRI pour un investissement locatif en France (hypotheses 2026).
Hypothese usuelle ancien: autour de 7 a 8%.
Taux annuel sur capital initial.
Utilisee pour estimer l IR sur revenus fonciers.
Exemple: honoraires de vente et frais de transaction.
Le cashflow immobilier mensuel net est le montant qui vous reste chaque mois apres avoir paye toutes les depenses du bien: vacance, gestion, charges non recuperables, taxe fonciere, assurance PNO, mensualite de credit et fiscalite estimee. Un cashflow positif signifie que le bien s autofinance partiellement ou totalement.
Le TRI (taux de rendement interne) ajoute la dimension temps: il combine les cashflows annuels et la valeur de revente projetee. Dans cet outil, le TRI est calcule hors fiscalite de cession, avec hypotheses explicites parametrees par l utilisateur.
Etape 1: revenu d exploitation annuel = loyers annuels bruts moins vacance, gestion et charges d exploitation annuelles.
Etape 2: cashflow avant impot = revenu d exploitation moins annuite de dette (mensualites de credit plus assurance emprunteur).
Etape 3: fiscalite estimee = base taxable positive multipliee par (TMI + 17,2%). En micro-foncier, la base taxable est fixee a 70% des loyers annuels; en regime reel, la base est estimee apres charges et interets annee 1.
Etape 4: cashflow net = cashflow avant impot moins fiscalite estimee. TRI calcule sur la serie de flux annuels et un flux final de revente nette.
Si votre cashflow net est negatif de 120 EUR par mois, cela signifie que vous devez completer cet ecart sur votre budget personnel pour conserver l actif. Cela peut rester acceptable si votre strategie vise d abord la creation de patrimoine, la securisation du financement, ou la revalorisation potentielle du bien.
Si votre cashflow net est positif mais le TRI reste modeste, l outil indique souvent que la performance est sensible a trois variables: vacance locative, niveau de charges et prix d entree. Testez ces parametres pour identifier la zone d equilibre avant de signer.
Pour affiner votre decision, combinez ce resultat avec le calculateur de rentabilite locative, le simulateur de rendement locatif brut net, le simulateur de credit immobilier et le calcul de plus-value immobiliere.
Code general des impots, art. 32: regime micro-foncier et abattement forfaitaire de 30% (conditions de plafond et eligibilite a verifier selon votre dossier).
Code general des impots, art. 31: principes de charges deductibles en revenus fonciers au regime reel.
Code general des impots, art. 156 I-3: mecanisme du deficit foncier imputable sur le revenu global dans certaines limites (dont plafond usuel 10 700 EUR hors cas particuliers).
Code de la securite sociale, art. L136-8: taux global des prelevements sociaux retenu a 17,2% (hypothese de maintien en 2026).
HCSF / Banque de France: ratio d endettement cible des menages autour de 35% pour l octroi de credit immobilier (repere prudentiel, pas une garantie d acceptation bancaire).
Hypotheses explicites de l outil: projection de loyers constants, estimation fiscale simplifiee, TRI hors fiscalite de cession et hors cout d opportunite de la tresorerie.
Disclaimer legal: resultat indicatif, pas un conseil juridique/fiscal. Verifiez votre situation avec notaire, expert-comptable ou avocat fiscaliste avant decision.
Un cashflow negatif est-il forcement mauvais ? Non. Un cashflow negatif peut etre coherent si la strategie privilegie la valorisation long terme, mais il faut verifier la capacite de financement mensuelle.
Pourquoi le TRI peut differer de la rentabilite nette ? Le TRI integre la valeur temps de l argent et un flux final de revente, ce que la rentabilite nette annuelle ne fait pas.
Le regime reel est-il toujours meilleur que le micro-foncier ? Pas toujours. Le regime reel devient souvent pertinent quand les charges deductibles et interets sont significatifs.
Ce simulateur remplace-t-il une etude notariale ou comptable ? Non. Il sert a prequalifier un projet avant validation professionnelle.