Calculez votre amortissement LMNP au regime reel, l'economie d'impot annuelle et l'impact indicatif a la revente selon le cadre fiscal actualise.
Souvent entre 10% et 25% selon emplacement et type de bien.
Exemple: frais de notaire et droits incorpores au cout d'acquisition selon votre methode comptable.
Travaux immobilisables (amelioration, renovation lourde).
Interets, assurance, taxe fonciere, copropriete, comptable, etc.
Le calcul d'impot utilise TMI + prelevements sociaux 17,2% pour une estimation rapide.
Le calcul d'amortissement LMNP au regime reel repose sur une logique comptable lineaire: chaque composant immobilise est etale sur sa duree d'usage. Le terrain est exclu car non amortissable. Dans la pratique, on distingue souvent bati, mobilier, frais d'acquisition immobilises et travaux immobilisables. Cette approche permet de reduire la base imposable BIC sans sortie de tresorerie immediate.
Ce calculateur applique un principe cle du LMNP reel: l'amortissement deduit est plafonne au resultat fiscal positif avant amortissement. En clair, l'amortissement ne peut pas creuser un deficit. La fraction non deduite est conservee en report selon les regles BIC et peut etre utilisee sur des exercices ulterieurs lorsque le resultat redevient positif.
Le micro-BIC classique applique un abattement forfaitaire de 50 pour cent sur les loyers, dans la limite du seuil legal. Le regime reel deduit les charges reelles puis l'amortissement plafonne. Quand les charges et amortissements sont importants, le reel devient frequemment plus favorable en fiscalite annuelle. Le comparatif de cette page affiche les deux approches avec le meme couple TMI et prelevements sociaux.
Le bon choix depend aussi de votre horizon de detention, de la qualite des justificatifs comptables et du niveau de simplification recherche. Le micro-BIC reste simple a gerer, mais le reel apporte une finesse beaucoup plus utile pour des investissements meubles patrimoniaux de moyen et long terme.
La reforme issue de la loi de finances 2025 a modifie le traitement de la plus-value pour certains LMNP au reel, en prevoyant une reintegration des amortissements deduits dans la base de calcul. Concretement, l'avantage fiscal annuel procure par l'amortissement peut etre partiellement neutralise au moment de la cession, selon votre situation et les dispositifs applicables.
Cette simulation affiche donc un indicateur de base de plus-value avant et apres reintegration ainsi qu'un impact fiscal brut theorique. Cet indicateur ne remplace pas un calcul notarial complet, car il faut tenir compte des abattements de duree de detention, des eventuelles exonerations, des cas particuliers et de l'etat des textes au jour de la vente.
Peut-on amortir le terrain en LMNP ? Non, le terrain est par nature non amortissable. Seule la partie bati et les autres immobilisations eligibles peuvent etre amorties.
L'amortissement peut-il creer un deficit fiscal LMNP ? Non. L'amortissement est deduit dans la limite du resultat positif avant amortissement. Le surplus devient un amortissement reportable.
Pourquoi simuler la revente des maintenant ? Parce que la fiscalite de cession peut evoluer et que la reintegration d'amortissements prevue par la reforme recente peut changer la rentabilite nette a long terme.