Comparez le rendement net-net entre location meublee LMNP (micro-BIC ou reel) et location nue (micro-foncier ou reel). Fiscalite, cashflow et ROI 2026.
Ancien: 7-8%, Neuf: ~2-3%.
Pour LMNP meuble uniquement.
Taux annuel sur capital initial.
LMNP: ~+10-30% vs nu.
Pour estimation de l IR.
Le LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) est un statut fiscal pour la location meublee, soumis au regime BIC (Benefices Industriels et Commerciaux). La location nue releve du regime des revenus fonciers. Les deux regimes different par les loyers percus, la fiscalite (abattements et charges deductibles) et les obligations du proprietaire.
En LMNP, le bien doit etre meuble selon la liste legale (decret n°2015-981), avec des loyers habituellement superieurs de 10 a 30% par rapport au nu. La fiscalite est souvent plus avantageuse en LMNP reel grace aux amortissements du bien, des travaux et du mobilier, qui peuvent neutraliser l imposition pendant plusieurs annees.
En location nue, le regime micro-foncier (abattement forfaitaire 30%) s applique jusqu a 15 000 EUR de loyers annuels pour personne seule 2026. Au-dela, le regime reel foncier permet de deduire charges, interets d emprunt et travaux, mais sans amortissement du bien.
LMNP micro-BIC: base imposable = loyers annuels × 50% (abattement forfaitaire). Fiscalite = base × (TMI + 17,2%). Plafond micro-BIC 77 700 EUR/an (micro-entreprise 2026).
LMNP reel BIC: base imposable = loyers - charges exploitation - amortissements (immobilier/30 ans, travaux/10 ans, mobilier/7 ans). Fiscalite = max(0, base) × (TMI + 17,2%). Deficit BIC reportable 10 ans sur BIC futurs.
Location nue micro-foncier: base imposable = loyers annuels × 70% (abattement forfaitaire 30%). Fiscalite = base × (TMI + 17,2%). Plafond micro-foncier 15 000 EUR/an pour personne seule 2026.
Location nue reel foncier: base imposable = loyers - charges exploitation - interets d emprunt (pas d amortissement). Fiscalite = max(0, base) × (TMI + 17,2%). Deficit foncier imputable sur revenu global dans limite 10 700 EUR/an.
Rendement net-net meuble: (cashflow net meuble / prix achat) × 100. Rendement net-net nu: (cashflow net nu / prix achat) × 100. Gain: rendement net-net meuble - rendement net-net nu.
Appartement 200 000 EUR, frais notaire 16 000 EUR, travaux 10 000 EUR, ameublement 8 000 EUR (LMNP). Emprunt 166 000 EUR a 4% sur 20 ans (dette annuelle ~12 000 EUR).
Location meublee LMNP: loyer 900 EUR/mois (10 800 EUR/an), charges exploitation 2 500 EUR/an. LMNP reel: amortissements ~7 500 EUR/an (immo + travaux + mobilier), base imposable = 10 800 - 2 500 - 7 500 = 800 EUR. Fiscalite ~380 EUR/an. Cashflow net = 10 800 - 2 500 - 12 000 - 380 = -4 080 EUR/an. Rendement net-net = (-4 080 / 200 000) × 100 = -2%.
Location nue: loyer 750 EUR/mois (9 000 EUR/an), memes charges 2 500 EUR/an. Micro-foncier: base imposable = 9 000 × 70% = 6 300 EUR. Fiscalite ~3 000 EUR/an. Cashflow net = 9 000 - 2 500 - 12 000 - 3 000 = -8 500 EUR/an. Rendement net-net = (-8 500 / 200 000) × 100 = -4,25%.
Gain LMNP: -4 080 - (-8 500) = +4 420 EUR/an. ROI surcout ameublement 8 000 EUR: (4 420 / 8 000) × 100 = 55%/an (excellent).
Combinez cet outil avec le calculateur LMNP amortissement, le simulateur rendement net-net immobilier, le simulateur cashflow immobilier, le calculateur rentabilite locative, le simulateur credit immobilier et le calcul plus-value immobiliere.
CGI art. 50-0: regime micro-BIC LMNP avec abattement forfaitaire 50% sur recettes (plafond 77 700 EUR/an pour micro-entreprise 2026).
CGI art. 39: regime reel BIC permettant amortissement lineaire du bien immobilier, travaux et mobilier selon durees d usage (immo 30 ans, travaux 10 ans, mobilier 7 ans).
CGI art. 32: regime micro-foncier location nue avec abattement forfaitaire 30% sur loyers (plafond 15 000 EUR/an pour personne seule 2026).
CGI art. 31: regime reel foncier location nue avec deduction charges, interets d emprunt, travaux, mais sans amortissement du bien.
CGI art. 156 I-3: deficit foncier imputable sur revenu global dans limite 10 700 EUR/an hors travaux specifiques.
CSS art. L136-8: prelevements sociaux 17,2% sur revenus du patrimoine (hypothese maintien 2026).
Decret n°2015-981: liste des meubles obligatoires pour location meublee (literie, electromenager, vaisselle, etc.).
Hypotheses de l outil: calcul annee 1 sans integration report deficit pluriannuel, amortissements lineaires sans limite duree detention, comparaison hors plus-value revente et CSG deductible, loyer meuble habituellement +10-30% vs nu selon marche local.
Disclaimer: ce simulateur fournit une estimation indicative. Consultez expert-comptable specialise LMNP avant decision d investissement.
Quel regime est le plus avantageux: LMNP ou location nue ? Le LMNP est souvent plus performant grace aux loyers superieurs (+10-30%) et a la fiscalite reduite en reel BIC (amortissements). Mais il necessite un investissement initial ameublement (~3-5% du bien) et un renouvellement periodique du mobilier.
Quand choisir le micro-BIC en LMNP vs le reel BIC ? Le micro-BIC (abattement 50%) est interessant si charges plus amortissements representent moins de 50% des loyers. Le reel BIC est plus avantageux si charges elevees, emprunt important (interets) ou investissement recent (amortissements eleves).
La location meublee necessite-t-elle plus de gestion ? Oui, rotation locataire plus frequente (bail 1 an renouvelable vs 3 ans pour nu), usure mobilier a gerer, mais loyers superieurs et fiscalite attractive compensent souvent cet effort.
Peut-on passer de nu a meuble ou inversement ? Oui, mais avec delai: pour passer de nu a meuble, attendre fin de bail 3 ans (ou accord locataire). Pour passer de meuble a nu, donner conge au locataire (3 mois preavis bail meuble) puis relouer en nu. Changement de regime fiscal a declarer.