Estimez la rentabilite d un immeuble de rapport: cashflow net, rendement net-net, DSCR et points morts de loyer/occupation en 2026.
Le rendement d un immeuble de rapport correspond au revenu annuel que genere l ensemble des lots d un immeuble, rapporte au prix d acquisition. Contrairement a un bien unique, la performance depend ici de plusieurs facteurs agreges: occupation globale, impayes, charges structurelles et cout du financement.
La lecture pertinente se fait au niveau du cashflow net annuel et du rendement net-net, pas seulement du rendement brut. Un immeuble de rapport peut absorber plus facilement la vacance d un lot, mais il concentre aussi des charges fixes importantes qu il faut provisionner correctement.
Loyers potentiels: nombre de lots x loyer moyen par lot x 12.
Loyers encaisses: loyers potentiels - vacance - impayes.
Revenu d exploitation: loyers encaisses - gestion - charges fixes annuelles (taxe fonciere, assurance, entretien, gros travaux, relocation).
Fiscalite micro-foncier: base imposable = 70% des loyers encaisses. Fiscalite reel foncier: base imposable = revenu exploitation - interets d emprunt annee 1.
Cashflow net annuel: revenu d exploitation - annuite de dette - fiscalite.
Rendement net-net: cashflow net annuel / prix d achat.
DSCR: revenu d exploitation / dette annuelle. Un DSCR proche de 1 signale une marge de securite faible.
Exemple indicatif: immeuble de 8 lots a 690 EUR/mois en moyenne. Un taux d occupation de 94% et 1,2% d impayes peuvent sembler satisfaisants, mais la combinaison taxe fonciere, assurance, entretien et provision de gros travaux peut diminuer fortement le cashflow.
Le simulateur fournit deux repères de robustesse: le loyer moyen minimum par lot et le taux d occupation minimum necessaires pour conserver un cashflow net non negatif.
Pour completer l analyse, combinez ce simulateur avec le simulateur cashflow immobilier, le simulateur rendement net-net immobilier, le simulateur credit immobilier, le calcul rendement locatif brut net, le simulateur rendement colocation et le calculateur taxe fonciere.
CGI art. 14: definition des revenus fonciers imposables.
CGI art. 32: regime micro-foncier et abattement forfaitaire de 30%.
CGI art. 31: charges deductibles au regime reel foncier.
CGI art. 156 I-3: mecanisme du deficit foncier (non modelise en detail pluriannuel ici).
CSS art. L136-8: prelevements sociaux sur revenus du patrimoine (17,2% retenu).
Loi n 89-462 du 6 juillet 1989: cadre des baux d habitation (vacance et relocation dependent du marche local et de la gestion locative).
Hypotheses explicites: simulation simplifiee annee 1, loyers moyens constants, pas d integration detaillee des contentieux locatifs ni de fiscalite de revente.
Disclaimer: resultat indicatif, pas un conseil juridique/fiscal.
Un immeuble de rapport est-il toujours plus rentable qu un appartement unique ? Pas systematiquement. La mutualisation des lots reduit certains risques de vacance, mais les charges fixes et les besoins de travaux peuvent compresser le cashflow.
Quel indicateur surveiller en priorite ? Le cashflow net annuel et le DSCR. Un rendement brut eleve ne suffit pas si la couverture de dette est trop faible.
Micro-foncier ou reel pour un immeuble ? Le reel est souvent pertinent quand les charges, interets et travaux sont importants. Le micro-foncier peut etre inapplicable si les recettes depassent son plafond.
Ce simulateur suffit-il avant achat ? Non. Il faut completer par une verification notariale, technique (etat de l immeuble) et fiscale avant engagement.