Calculez le rendement cash-on-cash de votre investissement locatif : cashflow net annuel / apport personnel. Effet de levier et comparaison avec autres rendements 2026.
Ancien: 7-8%, Neuf: ~2-3%.
Taux annuel sur capital initial.
Pour estimation de l IR sur revenus fonciers.
Le cash-on-cash return (rendement cash-sur-cash) est le ratio entre le cashflow net annuel genere par un investissement immobilier et l apport personnel initial (capital propre investi). Formule : (cashflow net annuel / apport) × 100.
Le cash-on-cash est l indicateur de reference pour mesurer la performance d un investissement locatif finance par credit. Il differe du rendement net-net (calcule sur le prix total du bien) car il se concentre sur le rendement du capital propre, revelant ainsi l effet de levier du credit immobilier.
Un cash-on-cash de 8-10% est considere excellent en France 2026 lorsque les taux de credit sont autour de 3-4%. Un cash-on-cash superieur au rendement net-net indique un effet de levier positif (le credit booste votre rendement sur apport).
Cash-on-cash return: (cashflow net annuel / apport utilise initial) × 100.
Cashflow net annuel: loyers annuels bruts - vacance - gestion - charges exploitation - dette annuelle (mensualites credit + assurance) - fiscalite (IR + prelevements sociaux).
Apport utilise: montant reel du capital propre investi dans le projet (prix achat + frais notaire + travaux - emprunt).
Effet de levier: gain de levier = cash-on-cash - rendement sans endettement, ou rendement sans endettement = cashflow net annuel / cout total projet. Un gain positif signale que le credit amplifie votre rendement.
Multiplicateur de capital: cout projet / apport, indique le pouvoir d achat demultiplie par le credit (ex: apport 50k pour projet 250k = 5x).
Appartement 200 000 EUR, frais notaire 16 000 EUR, apport 50 000 EUR, emprunt 166 000 EUR a 4% sur 20 ans (mensualite ~1 000 EUR, dette annuelle ~12 000 EUR). Loyer 1 100 EUR/mois (13 200 EUR/an), charges exploitation 2 800 EUR/an, fiscalite estimee 1 400 EUR/an.
Cashflow net annuel = 13 200 - 2 800 - 12 000 - 1 400 = -3 000 EUR (negatif). Cash-on-cash = (-3 000 / 50 000) × 100 = -6% (effort de tresorerie annuel de 6% de l apport).
Rendement net-net = (-3 000 / 200 000) × 100 = -1,5%. Gain de levier = -6% - (-1,5%) = -4,5% (levier negatif car credit amplifie la perte). Ici l investissement necessite un complement annuel, mais peut etre justifie par appreciation du bien a long terme.
Combinez cet outil avec le simulateur rendement net-net immobilier, le simulateur cashflow immobilier, le simulateur TRI immobilier, le calculateur rentabilite locative, le simulateur credit immobilier et le calcul plus-value immobiliere.
CGI art. 32: regime micro-foncier avec abattement forfaitaire 30% sur loyers (plafond 15 000 EUR pour personne seule 2026).
CGI art. 31: charges deductibles en revenus fonciers au regime reel (interets d emprunt, travaux, charges, assurances, impots fonciers).
CGI art. 156 I-3: mecanisme deficit foncier imputable sur revenu global dans limite 10 700 EUR hors travaux specifiques.
CSS art. L136-8: taux prelevements sociaux 17,2% sur revenus du patrimoine (hypothese maintien 2026).
HCSF: ratio endettement menage cible 35% revenus pour credit immobilier (reference prudentielle).
Hypotheses de l outil: estimation fiscale simplifiee annee 1, sans integration du report de deficit pluriannuel, cash-on-cash calcule hors plus-value de revente (indicateur de tresorerie annuelle), effet de levier calcule par difference arithmetique entre cash-on-cash et rendement sans endettement.
Disclaimer: ce simulateur fournit une estimation indicative. Consultez notaire, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant decision d investissement.
Qu est-ce qu un bon cash-on-cash return en 2026 ? Un cash-on-cash de 5-7% est satisfaisant, 8-10% est excellent. Si le taux de credit est a 4%, un cash-on-cash superieur a 4% indique que le levier joue en votre faveur.
Quelle difference entre cash-on-cash et rendement net-net ? Le cash-on-cash mesure le rendement sur votre apport personnel (capital propre), le rendement net-net mesure le rendement sur le prix total du bien. Le cash-on-cash revele l effet de levier du credit.
Un cash-on-cash negatif est-il forcement problematique ? Pas necessairement. Si la strategie vise la constitution de patrimoine et la revalorisation du bien, un effort de tresorerie peut etre acceptable. Verifiez la soutenabilite selon votre capacite d epargne et l horizon de detention.
Comment ameliorer le cash-on-cash d un investissement locatif ? Augmentez les loyers, reduisez charges et vacance, optimisez la fiscalite (regime reel si charges elevees), ou diminuez l apport pour maximiser le levier (attention au risque si taux credit eleve). Un taux de credit bas amplifie le gain de levier.