Calculez le TRI (taux de rendement interne) de votre investissement locatif sur 5, 10, 15 et 20 ans avec scenarios de revente 2026.
Ancien: 7-8%, Neuf: ~2-3%.
Taux annuel sur capital initial.
Historiquement 1-3%/an selon zone.
Honoraires agence + diagnostics ~7-9%.
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le taux d actualisation qui annule la valeur actuelle nette (VAN) de tous les flux de tresorerie d un investissement immobilier : apport initial negatif, cashflows annuels nets (loyers moins charges moins dette moins fiscalite) et produit de revente final (prix de vente moins capital restant du moins fiscalite sur plus-value).
Le TRI est l indicateur de reference pour comparer des investissements de durees et de structures differentes. Il mesure le rendement annuel moyen effectif en tenant compte de la valeur temps de l argent, contrairement au rendement brut ou net qui ne reflete qu une annee type.
Equation TRI: Somme(flux[t] / (1+TRI)^t) = 0, pour t allant de 0 (apport initial negatif) a n (annee de revente avec flux final).
Flux t=0: -apport (decaissement initial).
Flux t=1 a n-1: cashflow annuel net = loyers annuels bruts - vacance - gestion - charges exploitation - dette annuelle - fiscalite (IR + prelevements sociaux sur revenus fonciers).
Flux t=n: cashflow annuel de l annee n + (prix revente * (1+appreciation)^n - frais vente - capital restant du - fiscalite plus-value).
Fiscalite plus-value: (plus-value brute * (1 - abattement IR)) * 19% + (plus-value brute * (1 - abattement PS)) * 17,2%.
Abattements: IR 6%/an a partir de 6 ans (exoneration totale a 22 ans), PS 1,65%/an de 6 a 21 ans puis 9%/an de 22 a 29 ans (exoneration totale a 30 ans).
Le TRI se resout par iteration numerique (methode de Newton-Raphson sur la VAN).
Appartement 200 000 EUR, frais notaire 16 000 EUR, apport 50 000 EUR, emprunt 166 000 EUR a 4% sur 20 ans (mensualite ~1 000 EUR). Loyer 1 000 EUR/mois (12 000 EUR/an), charges exploitation 2 500 EUR/an, dette annuelle 12 000 EUR, fiscalite estimee 1 200 EUR/an. Cashflow annuel net ~-1 700 EUR (negatif).
Hypothese revente apres 10 ans avec appreciation 2%/an: prix revente 243 800 EUR, frais vente 8% (19 500 EUR), capital restant du ~90 000 EUR, plus-value brute 43 800 EUR, abattements (4 ans * 6% IR + 4 ans * 1,65% PS) donnent fiscalite PV ~6 000 EUR. Produit net revente ~128 300 EUR.
Flux: -50 000 EUR (t=0), -1 700 EUR (t=1 a 9), -1 700 + 128 300 = 126 600 EUR (t=10). Resolution TRI: ~4,2% annuel sur 10 ans.
Combinez cet outil avec le simulateur cashflow immobilier, le simulateur rendement net-net immobilier, le calculateur rentabilite locative, le simulateur credit immobilier, le calcul plus-value immobiliere et le simulateur frais de notaire.
CGI art. 150 U: imposition plus-value immobiliere a 19% (IR) + 17,2% (prelevements sociaux) sur plus-value nette apres abattements pour duree de detention.
CGI art. 150 VC: abattements pour duree de detention: IR 6%/an a partir de la 6e annee (exoneration totale au-dela de 22 ans), PS 1,65%/an de 6 a 21 ans, 9%/an de 22 a 29 ans (exoneration totale au-dela de 30 ans).
CGI art. 32 et 31: revenus fonciers imposables selon regime micro-foncier (abattement forfaitaire 30%) ou regime reel (charges deductibles dont interets d emprunt).
CSS art. L136-8: prelevements sociaux 17,2% sur revenus du patrimoine (hypothese maintien 2026).
Hypotheses de l outil: appreciation lineaire du bien, frais de vente forfaitaires (honoraires agence + diagnostics), fiscalite annuelle simplifiee (interets annee courante en reel, abattement 30% en micro), pas de gros travaux ni de vacance exceptionnelle sur la periode, TRI calcule hors inflation (TRI nominal).
Disclaimer: ce simulateur fournit une projection indicative. Consultez notaire, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant decision d investissement.
Qu est-ce qu un bon TRI pour un investissement locatif en 2026 ? Un TRI superieur a 5% annuel est generalement considere satisfaisant, sachant que les taux d emprunt sont autour de 3-4%. Un TRI superieur a 7% est excellent.
Pourquoi le TRI est-il different selon l horizon de detention ? Le TRI integre la plus-value de revente et les abattements fiscaux qui augmentent avec la duree. Plus vous conservez longtemps, plus la fiscalite sur PV diminue (exoneration totale IR a 22 ans, PS a 30 ans), ce qui peut ameliorer le TRI long terme.
Le TRI peut-il etre negatif ? Oui, si les cashflows sont tres negatifs et que la plus-value ne compense pas, ou si vous revendez a perte. Un TRI negatif signale que vous auriez mieux fait de placer votre apport ailleurs.
Comment ameliorer le TRI de mon investissement locatif ? Augmentez les loyers, reduisez les charges et la vacance, optimisez la fiscalite (regime reel si charges elevees), ou visez une appreciation plus forte (zone en croissance). Un apport plus faible (si taux credit bas) peut aussi ameliorer le TRI sur apport, mais attention au risque.