Simulateur viager : bouquet et rente viagère

Calculez le bouquet, la rente mensuelle et la rentabilité d'un viager occupé ou libre. Barème DUH fiscal, espérance de vie INSEE 2026.

Paramètres du viager

Détail du calcul

Simulation selon durée de vie réelle

Guide complet du viager en France 2026

La vente en viager est une transaction immobilière spécifique où l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un bouquet (capital initial) puis une rente viagère mensuelle jusqu'au décès du vendeur. Le viager permet au vendeur senior de monétiser son patrimoine tout en conservant (viager occupé) ou en libérant (viager libre) son logement. Pour l'acheteur, c'est un investissement à long terme avec un pari démographique sur l'espérance de vie.

1. Viager occupé vs viager libre

Le viager occupé représente 90% des ventes viagères en France. Le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu'à son décès. En contrepartie, la valeur du bien est décotée selon le barème fiscal (Article 669 du Code Général des Impôts). La décote varie de 10% (91 ans et plus) à 90% (moins de 20 ans). À 75 ans, la décote DUH est de 30%.

Le viager libre permet à l'acheteur de disposer immédiatement du bien (location, revente, occupation personnelle). Aucune décote DUH n'est appliquée. La rente est donc plus élevée que pour un viager occupé à valeur égale. Le viager libre est plus rare et concerne souvent des vendeurs en maison de retraite ou résidence secondaire.

2. Le bouquet : montant et stratégie

Le bouquet est le capital versé à la signature chez le notaire. Il représente typiquement 20% à 40% de la valeur occupée (ou libre). Un bouquet élevé réduit la rente mensuelle. Un bouquet faible augmente la rente. Le vendeur préfère souvent un bouquet conséquent pour disposer immédiatement de liquidités (travaux, placement, donation). L'acheteur peut arbitrer selon sa capacité d'apport et sa trésorerie mensuelle.

3. Calcul de la rente viagère

La rente mensuelle est calculée selon la formule : (Valeur occupée - Bouquet) / Espérance de vie en mois. L'espérance de vie est déterminée par les tables INSEE ou les barèmes viagers notariaux (Daubry). À 75 ans, l'espérance de vie moyenne est d'environ 13 ans. La rente est indexée annuellement sur l'indice INSEE du coût de la vie ou sur un indice contractuel (clause d'indexation obligatoire depuis la loi du 12 avril 2006).

4. Fiscalité du viager 2026

Pour le vendeur (crédirentier) : La rente viagère est imposable à l'impôt sur le revenu selon un abattement forfaitaire lié à l'âge au moment du premier versement : 70% d'abattement si moins de 50 ans, 60% si 50-59 ans, 50% si 60-69 ans, 40% si 70 ans et plus. Le bouquet n'est pas imposable (capital). Le vendeur doit déclarer la rente chaque année.

Pour l'acheteur (débirentier) : La rente n'est pas déductible fiscalement (sauf viager professionnel). En viager occupé, l'acheteur paye la taxe foncière, les gros travaux (Art. 606 Code Civil) et l'assurance PNO. Le vendeur paye la taxe d'habitation (jusqu'à sa suppression), les charges courantes et les réparations locatives. En viager libre, l'acheteur assume toutes les charges.

5. Risques et avantages pour l'acheteur

• Risque longévité : Si le vendeur vit bien au-delà de l'espérance de vie, l'acheteur peut payer significativement plus que la valeur du bien.
• Avantage décès précoce : Si le vendeur décède rapidement, l'acheteur acquiert le bien pour une fraction de sa valeur.
• Trésorerie : L'acheteur doit assurer le paiement de la rente pendant toute la durée (clause résolutoire en cas d'impayé).
• Clause résolutoire : En cas d'impayé de rente, le vendeur peut annuler la vente, récupérer le bien ET conserver le bouquet + les rentes déjà versées.
• Diversification : Le viager permet d'investir dans l'immobilier avec un apport initial réduit et un étalement des paiements.

6. Avantages pour le vendeur (crédirentier)

• Complément de retraite : Rente mensuelle régulière et indexée, sécurisée par une hypothèque légale sur le bien.
• Maintien à domicile : En viager occupé, le vendeur reste chez lui jusqu'à son décès.
• Liquidités immédiates : Le bouquet permet de financer des projets (travaux, voyages, donation aux enfants).
• Fiscalité avantageuse : Abattement fiscal important sur la rente (40% à 70%).
• Sécurité juridique : Clause résolutoire protège le vendeur en cas d'impayé.

Sources et barèmes officiels 2026

Ce simulateur utilise le barème DUH fiscal de l'Article 669 du Code Général des Impôts et les tables d'espérance de vie INSEE 2026. Les notaires utilisent également le barème Daubry (très proche du barème fiscal). La rente calculée est théorique et doit être ajustée par un notaire selon les spécificités du bien (état, localisation, marché local) et les clauses contractuelles (indexation, réversibilité sur conjoint survivant).

Questions fréquentes sur le viager

Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ? En viager occupé, le vendeur reste dans le bien jusqu'à son décès (droit d'usage et d'habitation). La valeur est décotée. En viager libre, l'acheteur dispose immédiatement du bien sans décote.

Comment est calculée la rente viagère ? Rente mensuelle = (Valeur du bien après décote DUH - Bouquet) divisé par l'espérance de vie en mois selon les tables INSEE ou barèmes notariaux.

Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ? La clause résolutoire permet au vendeur d'annuler la vente, de récupérer le bien ET de conserver le bouquet et les rentes déjà versées. Le viager est donc très protecteur pour le vendeur.

Le viager est-il rentable pour l'acheteur ? Cela dépend de la durée de vie du vendeur. Si le vendeur décède avant l'espérance de vie théorique, l'acheteur réalise une bonne affaire. Sinon, il peut payer plus que la valeur du bien. C'est un pari démographique.

La rente viagère est-elle imposable ? Oui, pour le vendeur (crédirentier), avec un abattement fiscal de 40% à 70% selon l'âge. Pour l'acheteur, la rente n'est pas déductible (sauf cas professionnel).