Estimez le rendement annuel brut et net d'une SCPI, l'impact des frais d'entree et une projection de performance sur votre duree de detention.
Frais d'entree preleves a l'achat des parts.
Taux de rendement annuel distribue sur le capital investi en parts.
Hypothese de variation de valeur des parts SCPI.
Frais non integres dans le taux de distribution retenu.
Choisissez la logique fiscale qui se rapproche de votre mode de detention des parts.
Le calcul applique TMI + prelevements sociaux 17,2% sur le resultat imposable annuel.
Le rendement SCPI se lit d'abord en brut, via le taux de distribution annuel, puis en net apres fiscalite et charges. Ce simulateur part du montant investi, retire les frais d'entree pour obtenir le capital effectivement productif, puis applique le rendement annuel distribue. Il retire ensuite les charges restantes et la fiscalite selon votre mode de detention pour obtenir un rendement net exploitable.
En pratique, la fiscalite peut changer fortement le resultat final. En detention directe, les revenus sont generalement imposes au bareme progressif de l'impot sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prelevements sociaux de 17,2%. Selon votre TMI, l'ecart entre rendement brut et rendement net peut etre important. C'est pourquoi la comparaison doit toujours se faire en net et pas uniquement sur le taux affiche par la SCPI.
Supposons un investissement de 50 000 EUR, 8% de frais d'entree, un taux de distribution de 4,8% et 200 EUR de charges annuelles. Le capital productif devient 46 000 EUR. Le revenu brut annuel ressort autour de 2 208 EUR. Apres charges et fiscalite, le revenu net annuel peut varier fortement selon le regime choisi et votre TMI. Cet outil permet de visualiser immediatement cet impact.
Sur une projection de 10 ans, le simulateur ajoute une hypothese de revalorisation des parts pour estimer la valeur finale du capital. Il calcule aussi un rendement annualise indicatif. Cette projection est utile pour comparer plusieurs scenarios, mais elle ne remplace pas une etude personnalisee, notamment sur la fiscalite de sortie et les conventions fiscales internationales.
Les revenus de SCPI en detention directe suivent en principe la fiscalite des revenus fonciers, avec prelevements sociaux a 17,2%. Certaines SCPI investies en Europe peuvent relever de conventions fiscales bilaterales qui modifient la charge effective en France. Le simulateur integre une logique standard pour fournir un ordre de grandeur fiable, mais chaque dossier peut avoir des specificites declaratives.
En detention via une societe a l'IS, la fiscalite se decompose differemment. Notre mode IS est volontairement simplifie pour comparer les ordres de grandeur annuels. Il ne couvre pas tous les mecanismes de distribution, de retraitement comptable ou de plus-value a la cession. Pour une decision engageante, une validation par expert-comptable ou avocat fiscaliste reste recommandee.
Pourquoi mon rendement net SCPI est-il plus faible que le rendement annonce ? Le rendement annonce est souvent brut. Le net depend des frais d'entree, des charges residuelles et de votre fiscalite personnelle.
Les prelevements sociaux de 17,2% s'appliquent-ils toujours ? En detention directe en France, ils s'appliquent generalement aux revenus imposables, sous reserve de situations particulieres et conventions fiscales.
Puis-je utiliser ce simulateur pour choisir entre direct et IS ? Oui pour une premiere comparaison chiffree, mais le choix final doit integre la fiscalite de sortie, la distribution et votre strategie patrimoniale globale.