Estimez un rendement net reel en crowdfunding immobilier en integrant fiscalite, defaut, recouvrement et frais de plateforme.
Taux annonce par la plateforme avant frais, incidents et fiscalite.
Retires du capital effectivement productif.
Appliques sur les interets bruts percuss.
Part de capital exposee a un incident de remboursement.
Part du capital recuperee en moyenne (apres procedure).
Le rendement reel d'un projet de crowdfunding immobilier se calcule en plusieurs etapes: interets bruts annonces, retrait des frais de plateforme, impact des incidents de remboursement, puis fiscalite. Le taux marketing publie par une plateforme ne represente donc pas le rendement net final percu par l'investisseur.
Ce simulateur part du capital effectivement productif, applique la duree du projet, modelise une perte attendue liee au defaut, puis deduit la fiscalite choisie (PFU ou bareme). Le resultat est annualise pour comparer des projets de 12, 18 ou 24 mois sur une base homogene.
Interets bruts = Capital productif x Taux annuel x (Duree en mois / 12)
Perte attendue defaut = Capital productif x Taux de defaut x (1 - Taux de recouvrement)
Gain net = Interets bruts - Frais - Perte defaut - Fiscalite
Rendement net annualise = (1 + Gain net / Investissement)^(12 / Duree) - 1
Exemple: 10 000 EUR investis, taux brut 9,5%, duree 24 mois, frais de gestion 1%, taux de defaut 2%, recouvrement 45%, PFU 30%. Le simulateur montre que le rendement net annualise peut etre sensiblement plus bas que le taux brut affiche, en raison du couple risque/fiscalite.
Cette lecture est utile pour arbitrer entre plusieurs placements: crowdfunding, SCPI, obligataire, ou strategie locative classique. L'objectif n'est pas de supprimer le risque, mais de le quantifier pour prendre une decision coherente avec votre horizon d'investissement.
Le taux annonce est-il garanti ? Non. Le capital n'est pas garanti, et le taux est conditionne a la bonne execution du projet.
Quelle fiscalite appliquer ? Le plus souvent le PFU 30%, sauf option globale au bareme IR. La pertinence depend de votre TMI.
Pourquoi integrer un taux de defaut ? Parce que meme un faible taux d'incident peut effacer une grande partie de la performance nette.