Calculez votre capacité d'emprunt immobilier selon vos revenus, charges et taux d'endettement. Estimez le montant d'achat possible avec votre apport 2026.
Salaires, primes régulières
Crédits, loyers existants
35% selon HCSF
Par an sur capital
La capacité d'emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus, charges et conditions du prêt. Le calcul repose sur le taux d'endettement maximal de 35% imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis 2022 et confirmé en 2026.
La formule de base : (Revenus nets - Charges existantes) × 35% donne votre mensualité maximale supportable. Ensuite, on applique la formule inverse d'amortissement constant pour calculer le capital empruntable selon le taux d'intérêt et la durée. L'assurance emprunteur obligatoire est déduite de cette mensualité maximale.
Les banques évaluent aussi le reste à vivre (revenus moins charges et mensualité) pour s'assurer que vous disposez d'un minimum vital après remboursement. Un reste à vivre trop faible, même avec 35% d'endettement, peut conduire à un refus de prêt.
Situation : Revenus mensuels nets 4 000 €, charges existantes 600 € (crédit auto), apport 40 000 €. Prêt envisagé : taux 3,8%, durée 25 ans, assurance 0,35%.
Calcul : Mensualité max = (4 000 - 600) × 35% = 1 190 €. Avec taux 3,8% sur 25 ans, capacité d'emprunt ≈ 225 000 €. Montant d'achat possible = 225 000 + 40 000 = 265 000 €.
Coût du crédit : Intérêts totaux ~132 000 €, assurance ~20 000 €. Total remboursé ~377 000 € sur 25 ans. Taux d'endettement final 34,8%. Reste à vivre ~2 210 €/mois.
Allonger la durée du prêt augmente significativement la capacité d'emprunt : à mensualité égale, emprunter sur 25 ans permet d'obtenir +30% de capital par rapport à 15 ans. Mais le coût total du crédit (intérêts) explose : +80% sur 25 ans vs 15 ans.
Le taux d'intérêt impacte fortement le calcul. Avec un taux à 2%, la capacité d'emprunt est ~15% supérieure qu'à 4% pour une même mensualité. En 2026, les taux restent élevés (3,5-4,5% selon profil), limitant le pouvoir d'achat immobilier.
L'apport personnel est crucial : il augmente directement le montant d'achat possible et rassure la banque. Un apport de 10-20% du prix est généralement exigé (frais de notaire minimum 7-8%). Sans apport, les banques refusent souvent le dossier.
Les recommandations HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) imposent un taux d'endettement maximal de 35% des revenus nets et une durée maximale de prêt de 25 ans (27 ans pour l'achat dans le neuf avec travaux). Ces règles visent à prévenir le surendettement et protéger les ménages.
Le taux d'usure, fixé trimestriellement par la Banque de France, limite le taux effectif global (TEG) des crédits immobiliers. En 2026, le taux d'usure se situe autour de 5,5-6% selon durée, incluant taux nominal, assurance et frais annexes. Au-delà, le prêt est illégal.
L'assurance emprunteur est obligatoire mais peut être déléguée (hors banque prêteuse) depuis la loi Lemoine 2022. Elle couvre décès, PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie), invalidité et incapacité de travail. Le coût varie selon âge, état de santé et profession (0,10% à 0,60% du capital par an).
Les banques vérifient aussi la stabilité des revenus (CDI privilégié, ancienneté), l'épargne résiduelle et le taux d'effort (ratio charges/revenus). Le dossier peut être refusé même en respectant le 35% si le profil est jugé à risque.
Quel est le taux d'endettement maximal autorisé ? 35% des revenus nets selon les recommandations HCSF 2026, incluant toutes les charges de crédit (immobilier, auto, consommation).
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ? Augmenter les revenus (co-emprunt avec conjoint, primes régulières), réduire les charges existantes (solder crédits en cours), rallonger la durée du prêt, ou négocier un meilleur taux d'intérêt.
Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité d'emprunt ? Oui, mais les banques appliquent généralement un abattement de 30% (vacance locative, impayés). Seuls 70% des loyers sont pris en compte.
L'apport est-il obligatoire ? Non légalement, mais en pratique les banques exigent 10-20% d'apport pour couvrir les frais de notaire (7-8%) et sécuriser le prêt. Emprunter à 110% (frais inclus) est rare en 2026.
Peut-on dépasser 35% d'endettement ? Exceptionnellement, pour les hauts revenus avec reste à vivre élevé ou primo-accédants jeunes avec perspective d'évolution salariale. Marge de flexibilité limitée à 20% des dossiers d'une banque.
Quelle durée choisir pour optimiser sa capacité d'emprunt ? 25 ans est le compromis optimal : capacité élevée, coût maîtrisé. 30 ans augmente la capacité mais le coût total explose. 15-20 ans réduit le coût mais limite le montant empruntable.
Sources : Recommandations HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) 2022-2026, Taux d'usure Banque de France T1 2026, Loi Lemoine 2022 sur l'assurance emprunteur, Code de la consommation Art. L313-1 (crédit immobilier).
Hypothèses : Revenus nets mensuels stables, charges existantes maintenues, taux d'intérêt fixe nominal hors assurance, amortissement constant (mensualités égales), assurance sur capital initial (non dégressive), frais de dossier et garantie non inclus dans la capacité, pas de modulation (report ou ajustement de mensualités).
Limites du simulateur : La capacité d'emprunt calculée est théorique. Les banques appliquent des critères complémentaires : âge, profession, épargne, stabilité, antécédents bancaires. Un dossier peut être refusé ou la capacité réduite même si le taux d'endettement respecte 35%. Consultez un courtier ou banquier pour une analyse personnalisée.